Лента новостей

16:18
Вгоняют вас в нищету: 5 вещей в доме, которые мешают вам стать богатыми
16:17
Останутся свежими и полезными: как продлить срок хранения продуктов питания
16:16
Чтобы ножки были красивыми, а ягодицы упругими: 5 лучших упражнений для похудения и укрепления мышц
16:14
Избавитесь от кариеса раз и навсегда: 5 советов, которые помогут улучшить здоровье зубов
16:13
Будет гладкой и свежей: три метода, которые помогут восстановить кожу весной
16:12
Защитят ваш дом от всех бед: деревья, которые обязательно нужно сажать возле дома
16:11
Вашему саду все соседи позавидуют: опытные садовники рассказали, когда лучше сажать пионы
16:08
Вы не захотите ощутить последствия борщевой "просрочки": как долго можно хранить красный борщ в холодильнике
16:07
Какие фруктовые деревья нельзя белить весной: некоторые могут заболеть и перестать плодоносить
16:06
Неожиданная находка: древние рисунки открывают миру тайну динозавров
16:02
Частный дом под ключ
15:56
Какие бывают виды планшетов
14:25
Это очень необычное решение: как вырастить рассаду в апельсиновой кожуре
14:23
Вы сразу ощутите эффект: что нужно добавлять в кофе для положительного влияния на сердце
14:23
Будут прыгать от счастья: четыре знака Зодиака, чьи мечты сбудутся в апреле
14:21
Включаем весеннюю активность: продукты, которые сделают вас энергичными
14:19
Срочно избавляйтесь от этой привычки: ученые заявили о связи курения с диабетом и слабоумием
14:17
Можно увидеть мощные взрывы: что известно о полном солнечном затмении в апреле
14:16
Не только вкусный, но и лечебный: популярный фрукт, который спасет вас от тромбоза
14:15
Необязательно ходить по дорогим салонам: 5 продуктов, которые ускорят рост ногтей и волос
14:14
Повышают иммунитет и продлевают жизнь: топ-6 самых полезных напитков
14:13
Безопасно для детей и вкусно для вас: как приготовить домашние куриные сосиски
14:11
Денег на пенсии и субсидии больше нет: в ПФУ сделали срочное сообщение
17:00
Важно сделать все правильно: что нужно для оборудования компостной ямы
16:59
Ароматно и аппетитно, как у бабушки: как вкусно засолить сало горячим способом
16:58
Ваши вещи не утратят былую яркость и красоту: как правильно выбрать порошок для цветной одежды
16:57
Обратный эффект: почему от кофе клонит в сон вместо обещанной бодрости
16:56
Получат удивительный шанс: четыре знака Зодиака, которые станут успешными в ближайшие годы
16:55
Быстрее любого лекарства: овощи, которые снимут воспаление
16:11
Не повторяйте этих ошибок: 5 вещей, о которых люди сожалеют перед смертью
16:09
Замедляют метаболизм и не дают сбросить вес: диетологи назвали три самых вредных продукта
16:08
Провоцирует головные боли и влияет на сон: дерево, которое нельзя сажать возле дома
16:05
Дайте росткам шанс: почему рассада внезапно легла и что с этим можно сделать
15:51
Шум в ушах у пожилых людей: причины и стратегии управления
06:47
Овны – энергии будет хоть отбавляй, Тельцы – попридержите деньги, Девы – не торопитесь с решениями: гороскоп на 24 марта 2024 года
06:46
Запасайтесь, пока не подорожало: в Украине рухнули цены на самый популярный овощ
06:45
Дешевле будет бросить: в Украине резко подскочат цены на сигареты – почем будет пачка
06:43
Будете окутываться, словно в плед: как навсегда избавиться от неприятного запаха полотенец
06:42
Пока соседи занимаются прополкой, вы уже едите салат: как быстрее всех получить первый урожай огурцов
06:41
Вкусный, и дает много корнеплодов: назван лучший сорт картофеля для посадки в 2024 году
06:40
Отразится не только на пищеварении: какие продукты нельзя сочетать между собой
06:39
Не игнорируйте потребности организма: что обязательно нужно есть весной, чтобы быть здоровым
06:38
Допиться можно до ручки: какие болезни могут грозить кофеманам
06:37
Назревает серьезный скандал: три знака Зодиака, у которых будут проблемы в личной жизни
06:36
Украинцев ждет двойное повышение минималки: сумма вырастет уже с 1 апреля
Все новости

Архив публикаций

«    Март 2024    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031

В Украине скоро вступят новые градостроительные нормы

В Украине скоро вступят новые градостроительные нормы

В сентябре в Украине вступят в силу новые градостроительные нормы (ГСН). Они включают в себя уточнённые ограничения жилой застройки по плотности, этажности, месту расположения и площади придомовой территории. Что это за правила и как они скажутся на рынке жилья?

Рисуем линии


«Голубые», «жёлтые» и «зелёные» линии — так художественно визуализируются в формально инженерном поле новые требования к жилой застройке по высотности, удалённости от магистралей и лесных насаждений. Допустимая плотность застройки 150–450 чел./га; но если раньше её можно было превысить в 2–2,5 раза, найдя для этого убедительное обоснование, то новые нормы предусматривают возможность уплотнения только на 20 % — при соблюдении определённых условий: наличие автостоянок, дошкольных учреждений (встроенных или пристроенных), скверов на удалении не более 500 метров и сервисных объектов.

Площадь допустимой застройки земельного участка напрямую связана с высотностью зданий. Для четырёхэтажных домов этот показатель составляет 45 %, для домов до 8 этажей — 40 %, до 9 этажей — 35 %, 11-этажек — до 30 %, для жилых зданий выше 16 этажей — до 25 %. Теперь, чтобы реализовать строительный проект, часть земельного участка застройщик обязан отводить под вместительные паркинги. Так, в центре города на каждую квартиру с более чем одной комнатой должно предоставляться одно машино-место, плюс одно парковочное место на 10 квартир для временной стоянки авто.

Перебираемся за город


По новым правилам каждый покупатель квартиры должен получать в придачу место для парковки и нормальную придомовую территорию. Таким образом, и машино-место, и, условно говоря, палисадник под окошком переходят в разряд объектов недвижимости. Это не должно вызывать большого напряжения у застройщиков в пригородах, но явно затруднит размещение новых зданий в уже существующих микрорайонах.

С учётом новых ГСН точечная застройка становится менее рентабельной и более дорогостоящей. Застройщику придётся приобретать больший участок (что не всегда физически возможно), так как площадь парковки по новым правилам должна превышать размер площадки под сам дом. Либо реализовывать проекты с подземным паркингом. Либо погружаться в теневые игры с землеотводами.

Из-за этих обстоятельств себестоимость новых квадратных метров в центральной части крупных городов будет расти, и новые объекты эконом-класса там не приживутся. Свежепринятые ГСН окончательно выталкивают такое жильё на периферию, где и число постоянных парковочных мест по новым нормам снижается до 0,5 % на квартиру, и есть возможность строить высотки, которые наиболее прибыльны в сегменте эконом. При этом наиболее стабильным остаётся спрос именно на жильё небольшого метража.

Отложенный спрос и избыточное предложение


Если опираться на государственную и корпоративную статистику, цены на жильё в Украине продолжают снижаться на фоне горизонтального развития спроса. На рынке старого жилья темпы этого снижения в среднем составляют 0,5–2 % в долларовом эквиваленте. На рынке жилья в новостроях цены в первую очередь зависят от колебаний курса доллара и стоимости стройматериалов.

При этом в 2017 году по сравнению с 2016 годом в стране жилья было введено в строй на 9 % больше — 10,206 млн квадратных метров. В январе — марте этого года ввод жилья в эксплуатацию увеличился на 3,1 % по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил 1,854 млн квадратных метров.

В свежем отчёте о финансовой стабильности НБУ делает вывод, что в жилом фонде предложение значительно превосходит платежеспособный спрос, хотя больше половины принятого в расчёт жилья возведено в крупных городах с самым высоким уровнем доходов населения: более 43 % пришлись на Киев и Киевскую область, на втором месте Одесса, на третьем — Львов. При этом число сделок купли-продажи жилой недвижимости, по данным Минюста, за прошлый год выросло по Украине на 12,1 %, а в Киеве — только на 7,9 %.

С опозданием на десятилетия


Изменение ГСН — нормальная реакция на ситуацию, которая складывается в градостроительстве. Понятно, что эти изменения следуют за трендами с определённым отставанием; но нынешнее уточнение норм по плотности и высоте застройки задержалось на десятилетия, а их введение только консервирует уже имеющийся городской ландшафт.

Очевидно, что все более-менее приемлемые места в центральных районах городов уже застроены по старым нормам. Реализация там сколько-нибудь заметных проектов возможна лишь после сноса аварийных зданий. Но такая застройка — с учётом необходимости бесплатного предоставления адекватных по площади квартир бывшим собственникам аварийного жилья — коммерчески оправдана только при возведении высоток на месте малоэтажных домов. Однако для них уже установлены ограничения.

Поэтому на практике понятие реконструкции старых нежилых объектов под жилые помещения получит расширительное толкование, и те, кто удержится на рынке и будет иметь возможность получать разрешения от местных властей, «реконструировать» будут всё и вся.

В старых пятиэтажных микрорайонах остаётся ещё один ресурс для создания новых площадей без точечного строительства: надстройка мансардных этажей. Для сложившихся объединений собственников многоквартирных домов это неплохой шанс модернизировать своё жильё и поднять его рыночную цену, а для строительных компаний — возможность строить и продавать квадратные метры в центре городов.

Zavarnik

Добавьте комментарий

Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Вверх