Лента новостей

11:05
Что им даст российский паспорт: Глава МинВОТ о ситуации в Л-ДНР
10:56
С должников Донетчины взыскано налогового долга почти 89 млн гривен
10:52
Как сейчас выглядит ДМ "Юность" в Донецке
10:43
"Мэр" Горловки Приходько агитирует за возврат в Украину
10:24
На что украинцы тратят больше всего денег (Инфографика)
09:47
Как сейчас проходит процедура оформления российского гражданства в ЛДНР?
09:38
В ДНР закрыли блокпост в прифронтовом поселке Верхнеторецкое
09:34
Коломойский советует обанкротить Украину, но окончательное решение за президентом
09:33
В Киеве раскрыли самый главный план Владимира Путина по Украине
09:27
Гройсман решил "лечь" под Зеленского
09:24
Выборы в Европарламент: опубликован первый официальный прогноз
09:22
Почему Россия «имеет в виду» Украину?
09:21
Глава МинВОТ пояснил, можно ли аннулировать Минские договоренности
19:30
Обзор геосинтетических материалов от компании ГОЕОТЕХ
21:47
Современная упаковка продуктов – какая она?
20:51
Как и где переселенцам получить бесплатную правовую помощь
17:52
Сколько стоят окна-ПВХ?
16:11
Нужно ли в Украине отменить призыв в армию: Мнение главы Генштаба ВСУ
15:44
В ДНР решили ввести страховку на автомобили
15:41
Выборы по старому закону: кого мы приведем к власти в июле?
15:34
Роль арматуры при заливке бетона
13:28
Почти миллион штрафных санкций за нарушения в сфере использования РРО дополнительно получил бюджет Донетчины
12:15
ДТЭК Донецкие электросети предложил студентам работу
12:13
Как проходят выборы в однопартийных государствах
12:01
Портативные колонки, и их применение
11:52
Глава АП раскрыл карты новой команды: самое главное
11:48
Конфликт между Зеленским и Радой будет только разгораться: названы 3 причины
09:43
Курс доллара без МВФ: Эксперты объяснили ситуацию и дали прогноз
09:38
Донбасс начали обезвоживать с украинской стороны
09:32
Коломойский признался, что готовит новый политический проект
21:27
В ОБСЕ назвали число жертв среди мирных жителей на Донбассе
19:00
Глава Генштаба ВСУ сделал заявление по Иловайску
18:58
КПВВ на Донбассе изменят график работы
18:34
Босоножки на каблуке – свободный полет фантазии!
18:01
На ремонт больницы им. Склифосовского выделили более 40 миллионов гривен
17:43
Ряд объектов КП «Вода Донбасса» отключен от электроснабжения
16:31
Каминные топки – какие топки для каминов выбрать Kaw-Met или Нордфлам
16:29
Пластинчатый питатель от производителя ООО "Завод "Промлит"
16:24
ДНРовские военные не пропускают детей из ОРДО в Украину для сдачи ВНО
13:54
Украину ждет референдум о «прянике» для России
13:48
Украине нужно вести переговоры с Россией, – Полторак
13:43
Новый глава Генштаба ВСУ расказал, что будет с Донбассом
12:54
Пенсионный фонд перебирается в онлайн
11:48
Котлы твердотопливные длительного горения. Их преимущества
11:24
Структура наполнения бюджета за счет администрирования таможенных платежей
Все новости

Архив публикаций

«    Май 2019    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031 

В Украине скоро вступят новые градостроительные нормы

В Украине скоро вступят новые градостроительные нормы

В сентябре в Украине вступят в силу новые градостроительные нормы (ГСН). Они включают в себя уточнённые ограничения жилой застройки по плотности, этажности, месту расположения и площади придомовой территории. Что это за правила и как они скажутся на рынке жилья?

Рисуем линии


«Голубые», «жёлтые» и «зелёные» линии — так художественно визуализируются в формально инженерном поле новые требования к жилой застройке по высотности, удалённости от магистралей и лесных насаждений. Допустимая плотность застройки 150–450 чел./га; но если раньше её можно было превысить в 2–2,5 раза, найдя для этого убедительное обоснование, то новые нормы предусматривают возможность уплотнения только на 20 % — при соблюдении определённых условий: наличие автостоянок, дошкольных учреждений (встроенных или пристроенных), скверов на удалении не более 500 метров и сервисных объектов.

Площадь допустимой застройки земельного участка напрямую связана с высотностью зданий. Для четырёхэтажных домов этот показатель составляет 45 %, для домов до 8 этажей — 40 %, до 9 этажей — 35 %, 11-этажек — до 30 %, для жилых зданий выше 16 этажей — до 25 %. Теперь, чтобы реализовать строительный проект, часть земельного участка застройщик обязан отводить под вместительные паркинги. Так, в центре города на каждую квартиру с более чем одной комнатой должно предоставляться одно машино-место, плюс одно парковочное место на 10 квартир для временной стоянки авто.

Перебираемся за город


По новым правилам каждый покупатель квартиры должен получать в придачу место для парковки и нормальную придомовую территорию. Таким образом, и машино-место, и, условно говоря, палисадник под окошком переходят в разряд объектов недвижимости. Это не должно вызывать большого напряжения у застройщиков в пригородах, но явно затруднит размещение новых зданий в уже существующих микрорайонах.

С учётом новых ГСН точечная застройка становится менее рентабельной и более дорогостоящей. Застройщику придётся приобретать больший участок (что не всегда физически возможно), так как площадь парковки по новым правилам должна превышать размер площадки под сам дом. Либо реализовывать проекты с подземным паркингом. Либо погружаться в теневые игры с землеотводами.

Из-за этих обстоятельств себестоимость новых квадратных метров в центральной части крупных городов будет расти, и новые объекты эконом-класса там не приживутся. Свежепринятые ГСН окончательно выталкивают такое жильё на периферию, где и число постоянных парковочных мест по новым нормам снижается до 0,5 % на квартиру, и есть возможность строить высотки, которые наиболее прибыльны в сегменте эконом. При этом наиболее стабильным остаётся спрос именно на жильё небольшого метража.

Отложенный спрос и избыточное предложение


Если опираться на государственную и корпоративную статистику, цены на жильё в Украине продолжают снижаться на фоне горизонтального развития спроса. На рынке старого жилья темпы этого снижения в среднем составляют 0,5–2 % в долларовом эквиваленте. На рынке жилья в новостроях цены в первую очередь зависят от колебаний курса доллара и стоимости стройматериалов.

При этом в 2017 году по сравнению с 2016 годом в стране жилья было введено в строй на 9 % больше — 10,206 млн квадратных метров. В январе — марте этого года ввод жилья в эксплуатацию увеличился на 3,1 % по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил 1,854 млн квадратных метров.

В свежем отчёте о финансовой стабильности НБУ делает вывод, что в жилом фонде предложение значительно превосходит платежеспособный спрос, хотя больше половины принятого в расчёт жилья возведено в крупных городах с самым высоким уровнем доходов населения: более 43 % пришлись на Киев и Киевскую область, на втором месте Одесса, на третьем — Львов. При этом число сделок купли-продажи жилой недвижимости, по данным Минюста, за прошлый год выросло по Украине на 12,1 %, а в Киеве — только на 7,9 %.

С опозданием на десятилетия


Изменение ГСН — нормальная реакция на ситуацию, которая складывается в градостроительстве. Понятно, что эти изменения следуют за трендами с определённым отставанием; но нынешнее уточнение норм по плотности и высоте застройки задержалось на десятилетия, а их введение только консервирует уже имеющийся городской ландшафт.

Очевидно, что все более-менее приемлемые места в центральных районах городов уже застроены по старым нормам. Реализация там сколько-нибудь заметных проектов возможна лишь после сноса аварийных зданий. Но такая застройка — с учётом необходимости бесплатного предоставления адекватных по площади квартир бывшим собственникам аварийного жилья — коммерчески оправдана только при возведении высоток на месте малоэтажных домов. Однако для них уже установлены ограничения.

Поэтому на практике понятие реконструкции старых нежилых объектов под жилые помещения получит расширительное толкование, и те, кто удержится на рынке и будет иметь возможность получать разрешения от местных властей, «реконструировать» будут всё и вся.

В старых пятиэтажных микрорайонах остаётся ещё один ресурс для создания новых площадей без точечного строительства: надстройка мансардных этажей. Для сложившихся объединений собственников многоквартирных домов это неплохой шанс модернизировать своё жильё и поднять его рыночную цену, а для строительных компаний — возможность строить и продавать квадратные метры в центре городов.

Zavarnik


Похожие публикации

Добавьте комментарий

Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.
Наверх