В Украине скоро вступят новые градостроительные нормы » Интернет-газета ЖИЗНЬ

Лента новостей

11:24
Этот продукт запрещено греть в микроволновке: доктор Комаровский раскрыл важный нюанс
11:21
Дистанционное обучение в ВУЗах ДНР может быть продлено до конца года
10:35
У донецких металлургов нет денег на проезд. Не могут добраться на работу
10:29
Фото Баскова с тайной "семьей" вызвало ажиотаж
10:26
В "Слуге народа" предложили переименовать русский язык в Украине
10:19
Почти 100 человек за сутки. В ДНР разбушевалась пандемия
10:16
В "минздраве" ЛНР нашли «крайнего» в ситуации с коронавирусом
10:12
О ситуации с коронавирусом в ЛДНР
10:06
Известный хирург опозорил Аллу Пугачеву: проболтался про все операции и раскрыл ее главный секрет
10:04
Украинские водители могут радоваться. Цены на бензин могут упасть вдвое
10:01
Православный праздник 30 сентября. День Веры Надежды, Любови и матери их Софии: что категорически запрещено делать
09:48
Новый антирекорд по количеству заболевших, карантин могут срочно ужесточить
09:29
Тарифы на коммуналку, "Нафтогаз" объявил украинцам цены на октябрь: как изменились суммы
09:26
Доллар замер в ожидании, но евро нанес удар по гривне: НБУ раскрыл цифры нового курса валют
09:24
Лазерное оборудование для промышленности
23:09
Что не нужно делать, когда ваш близкий человек попал в COVID-больницу
22:52
Украинцев уже начали готовить к подорожанию электроэнергии
21:54
Зарплаты украинцев резко уменьшились, озвучены неутешительные цифры
21:49
До ноября все школы в Украине закроют: инфекционист рассказал, к чему стоит готовиться родителям
20:34
На позициях ДНР один за одним гремят взрывы: боевики несут колоссальные потери, подробности
20:32
Фокин снова отжигает. Фокин не увидел участия РФ в боевых действиях на Донбассе
20:30
РФ уличили во вмешательстве в конфликт Армении и Азербайджана
20:28
Украинцев прижмут новыми штрафами, в Раде приняли решение
20:25
Беда. Порошенко заразился китайским вирусом
19:56
Что выбрать - Google Pixel 3 или Google pixel 3a XL
16:36
Нагорный Карабах: ситуация накаляется
16:07
Кому доверить производство и ремонт гидроцилиндров?
16:01
В ЛНР ввели новый запрет на КПВВ с Украиной. Что нельзя, а что можно провозить?
15:58
Шепелев рассказал о романе с Галкиным
15:45
В каких регионах Украины закроют школы и перестанет ездить общественный транспорт
15:31
В Луганской области построят больницу за бешеные деньги
15:18
Жители ОРДО серьезно "опустили" Пушилина и рассказали, что ему нужно делать
15:15
На Донбасс надвигается холод. Что нас ждет уже завтра?
15:13
Украинским чиновникам раздадут по 40 тысяч гривен
15:10
"Слуги народа" едут на Донбасс. Будут решать судьбу на линии разграничения
15:06
COVID-19: ситуация за пределами ЛДНР
15:03
ПриватБанк начал проверку клиентов. Блокируют даже за перевод в 200 гривен
15:00
В Украине перестают платить зарплаты. Украинцам приходится выживать
14:57
Оккупанты решили испортить жизнь населению ОРДЛО, целые семьи лишились последнего: что происходит
14:08
Теперь будем платить взносы. В Украине задумали новую пенсионную реформу
14:01
Шахту в Донецкой области отключают от электричества за долги
13:25
Включая КПВВ на Донбассе: Кабмин изменил правила въезда в Украину для иностранцев
13:20
Онкология и метастазы обеспечены: доктор Комаровский признал вред популярнейшего продукта
12:42
Штрафы до 510 гривен обрушатся на украинцев с 1 октября: за что придется заплатить
12:32
Главари Л/ДНР опозорились на переговорах по Донбассу
Все новости

Архив публикаций

«    Сентябрь 2020    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930 

В Украине скоро вступят новые градостроительные нормы

В Украине скоро вступят новые градостроительные нормы

В сентябре в Украине вступят в силу новые градостроительные нормы (ГСН). Они включают в себя уточнённые ограничения жилой застройки по плотности, этажности, месту расположения и площади придомовой территории. Что это за правила и как они скажутся на рынке жилья?

Рисуем линии


«Голубые», «жёлтые» и «зелёные» линии — так художественно визуализируются в формально инженерном поле новые требования к жилой застройке по высотности, удалённости от магистралей и лесных насаждений. Допустимая плотность застройки 150–450 чел./га; но если раньше её можно было превысить в 2–2,5 раза, найдя для этого убедительное обоснование, то новые нормы предусматривают возможность уплотнения только на 20 % — при соблюдении определённых условий: наличие автостоянок, дошкольных учреждений (встроенных или пристроенных), скверов на удалении не более 500 метров и сервисных объектов.

Площадь допустимой застройки земельного участка напрямую связана с высотностью зданий. Для четырёхэтажных домов этот показатель составляет 45 %, для домов до 8 этажей — 40 %, до 9 этажей — 35 %, 11-этажек — до 30 %, для жилых зданий выше 16 этажей — до 25 %. Теперь, чтобы реализовать строительный проект, часть земельного участка застройщик обязан отводить под вместительные паркинги. Так, в центре города на каждую квартиру с более чем одной комнатой должно предоставляться одно машино-место, плюс одно парковочное место на 10 квартир для временной стоянки авто.

Перебираемся за город


По новым правилам каждый покупатель квартиры должен получать в придачу место для парковки и нормальную придомовую территорию. Таким образом, и машино-место, и, условно говоря, палисадник под окошком переходят в разряд объектов недвижимости. Это не должно вызывать большого напряжения у застройщиков в пригородах, но явно затруднит размещение новых зданий в уже существующих микрорайонах.

С учётом новых ГСН точечная застройка становится менее рентабельной и более дорогостоящей. Застройщику придётся приобретать больший участок (что не всегда физически возможно), так как площадь парковки по новым правилам должна превышать размер площадки под сам дом. Либо реализовывать проекты с подземным паркингом. Либо погружаться в теневые игры с землеотводами.

Из-за этих обстоятельств себестоимость новых квадратных метров в центральной части крупных городов будет расти, и новые объекты эконом-класса там не приживутся. Свежепринятые ГСН окончательно выталкивают такое жильё на периферию, где и число постоянных парковочных мест по новым нормам снижается до 0,5 % на квартиру, и есть возможность строить высотки, которые наиболее прибыльны в сегменте эконом. При этом наиболее стабильным остаётся спрос именно на жильё небольшого метража.

Отложенный спрос и избыточное предложение


Если опираться на государственную и корпоративную статистику, цены на жильё в Украине продолжают снижаться на фоне горизонтального развития спроса. На рынке старого жилья темпы этого снижения в среднем составляют 0,5–2 % в долларовом эквиваленте. На рынке жилья в новостроях цены в первую очередь зависят от колебаний курса доллара и стоимости стройматериалов.

При этом в 2017 году по сравнению с 2016 годом в стране жилья было введено в строй на 9 % больше — 10,206 млн квадратных метров. В январе — марте этого года ввод жилья в эксплуатацию увеличился на 3,1 % по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил 1,854 млн квадратных метров.

В свежем отчёте о финансовой стабильности НБУ делает вывод, что в жилом фонде предложение значительно превосходит платежеспособный спрос, хотя больше половины принятого в расчёт жилья возведено в крупных городах с самым высоким уровнем доходов населения: более 43 % пришлись на Киев и Киевскую область, на втором месте Одесса, на третьем — Львов. При этом число сделок купли-продажи жилой недвижимости, по данным Минюста, за прошлый год выросло по Украине на 12,1 %, а в Киеве — только на 7,9 %.

С опозданием на десятилетия


Изменение ГСН — нормальная реакция на ситуацию, которая складывается в градостроительстве. Понятно, что эти изменения следуют за трендами с определённым отставанием; но нынешнее уточнение норм по плотности и высоте застройки задержалось на десятилетия, а их введение только консервирует уже имеющийся городской ландшафт.

Очевидно, что все более-менее приемлемые места в центральных районах городов уже застроены по старым нормам. Реализация там сколько-нибудь заметных проектов возможна лишь после сноса аварийных зданий. Но такая застройка — с учётом необходимости бесплатного предоставления адекватных по площади квартир бывшим собственникам аварийного жилья — коммерчески оправдана только при возведении высоток на месте малоэтажных домов. Однако для них уже установлены ограничения.

Поэтому на практике понятие реконструкции старых нежилых объектов под жилые помещения получит расширительное толкование, и те, кто удержится на рынке и будет иметь возможность получать разрешения от местных властей, «реконструировать» будут всё и вся.

В старых пятиэтажных микрорайонах остаётся ещё один ресурс для создания новых площадей без точечного строительства: надстройка мансардных этажей. Для сложившихся объединений собственников многоквартирных домов это неплохой шанс модернизировать своё жильё и поднять его рыночную цену, а для строительных компаний — возможность строить и продавать квадратные метры в центре городов.

Zavarnik

Культура, Общество


Добавьте комментарий


Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Вверх